¿Qué es el ROI y cómo se calcula en bienes raíces?

El Retorno de Inversión (ROI, por sus siglas en inglés: Return on Investment) es un indicador financiero clave en el mundo de los bienes raíces y las inversiones en general. Su propósito es medir qué tan rentable es una inversión en función del dinero que se ha puesto en ella.

La fórmula básica del ROI es:

ROI = \left( \frac{\text{Ingreso Neto Anual}}{\text{Inversión Total}} \right) \times 100

Ahora, llevemos esta fórmula a un ejemplo concreto.

Cálculo del ROI del 12% en tu propiedad

Tienes una propiedad de inversión con un costo total de $2,500,000 (sumando terreno, construcción y remodelación), dividida en 6 apartaestudios de aproximadamente 18 m² cada uno, equipados con cocina integral y baño privado.

Si el objetivo es un ROI del 12%, significa que el ingreso neto anual debería ser:

\frac{12}{100} \times 2,500,000 = 300,000 \text{ pesos anuales}

Es decir, después de descontar gastos, la propiedad debería generar $300,000 de utilidad neta al año.

Ahora, si los gastos operativos oscilan entre el 20% y 25% del ingreso bruto, entonces podemos calcular el ingreso bruto necesario para alcanzar ese ROI.

Si suponemos un gasto del 22.5% en promedio, el ingreso neto es:

Ingreso Neto = Ingreso Bruto - (Gasto Operativo)

300,000 = Ingreso Bruto - (22.5\% \times Ingreso Bruto)

Factorizando:

300,000 = Ingreso Bruto \times (1 - 0.225)

300,000 = Ingreso Bruto \times 0.775

Ingreso Bruto = \frac{300,000}{0.775} \approx 387,096 \text{ pesos anuales}

Esto significa que, en conjunto, los 6 apartaestudios deben generar cerca de $387,096 anuales o aproximadamente $32,258 mensuales para alcanzar el ROI del 12%.

Si dividimos entre las 6 unidades, cada una debería generar:

\frac{32,258}{6} \approx 5,376 \text{ pesos mensuales}

Si el mercado permite cobrar esta renta o más, la inversión cumple con el objetivo del 12% de retorno.

¿Por qué es importante el ROI en bienes raíces?

El ROI es la brújula que guía a los inversionistas en la toma de decisiones. No solo muestra qué tan rentable es una propiedad, sino que también permite compararla con otras opciones de inversión, como los CETES, acciones, fondos inmobiliarios o incluso el simple resguardo del capital en efectivo.

Un ROI alto indica que el dinero invertido está generando rendimientos atractivos. Un ROI bajo, en cambio, podría ser una señal de alerta: tal vez los ingresos por renta son bajos, los costos operativos demasiado altos o la propiedad no está bien posicionada en el mercado.

Tipos de ROI en bienes raíces

Existen diferentes formas de medir el retorno de inversión:

1. ROI Bruto: Se calcula sin descontar los gastos operativos.

ROI Bruto = \left( \frac{\text{Ingresos Brutos Anuales}}{\text{Inversión Total}} \right) \times 100

2. ROI Neto: Considera los gastos operativos (mantenimiento, impuestos, administración).

ROI Neto = \left( \frac{\text{Ingresos Netos Anuales}}{\text{Inversión Total}} \right) \times 100

3. ROI sobre Capital Propio (Cash-on-Cash ROI): Aplica cuando se usa financiamiento. Mide la rentabilidad sobre el dinero realmente invertido por el inversionista.

ROI_{CASH} = \left( \frac{\text{Flujo de Efectivo Neto Anual}}{\text{Capital Propio Invertido}} \right) \times 100

4. Cap Rate (Tasa de Capitalización): Se usa en inversiones inmobiliarias comerciales y mide el rendimiento basado solo en ingresos operativos netos.

Cap Rate = \left( \frac{\text{Ingresos Operativos Netos}}{\text{Valor de la Propiedad}} \right) \times 100

¿Un ROI del 12% es una buena inversión comparado con CETES?

Actualmente, los CETES a 1 año rondan entre el 10% y 11% anual (dato variable según mercado).

Comparando:

1. CETES: Son una inversión segura con rendimientos predecibles, sin riesgo operativo.

2. Bienes raíces: Ofrecen potencial de plusvalía y un flujo constante de ingresos, pero con riesgos como vacancia, mantenimiento y fluctuaciones del mercado.

Si el ROI neto en bienes raíces supera el rendimiento de CETES, la inversión podría ser atractiva. Pero si el ROI neto es menor o similar a CETES, podría ser más rentable una inversión sin el riesgo y trabajo de administrar una propiedad.

¿Tienes claro tu ROI en tus inversiones?

Muchos inversionistas entran al mercado inmobiliario sin un cálculo preciso de su retorno real. Creen que es un buen negocio porque “la renta paga la propiedad”, pero olvidan costos ocultos: mantenimiento, impuestos, vacancias o inflación.

Si ya tienes propiedades, pregúntate:

¿Estoy calculando mi ROI Neto o solo veo el ingreso bruto?

¿Cuánto me cuesta realmente operar la propiedad cada año?

¿Mi ROI es competitivo frente a otras inversiones?

Hacer estos cálculos antes de comprar te ayudará a evitar sorpresas y garantizar que tu dinero esté trabajando de la mejor manera posible.

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