Ｑ： 之前有買過類保單型的投資商品，連結的是高盛的非投資等級債券基金，當時每個月大約有10%的配息。 不過後來發現基金淨值一直慢慢往下走，擔心一直領配息的情況下，帳戶價值可能會越來越低，所以後來就解約了。 想請教老師，像這類高配息型基金，它本身淨值會一直下降是正常的嗎？ Ａ： 基金中若是配置 『非投資等級債』加上『在地貨幣計價』 大多會預期一年配息15%或更高 非投資等級債就是以前所謂的"垃圾債"（投機債） 此債都是收錄信評BB級或以下公司體質比較不穩健的公司所發行的債券。 資金浮濫熱錢多的時候這類的公司好借錢, 所以可以以殭屍型態繼續運營。 公司存在時就能持續給予高額利息("高額"是相對於可投資等級債), 但如果縮表或市場震盪資金流回穩健商品時, 這些公司就有倒閉風險。 所以非投資等級債淨值下跌, 市場利率上升、債券價格下跌，以及信用利差擴大之外, 還有一個可投資等級債比較沒有的原因，就是有公司倒閉 債收不回來, 淨值重新平均之後造成的滑價結果 Ｑ： 我們在評估它到底有沒有真的賺錢時，是不是不能只看配息率，而是要把配息＋淨值變化一起算進去看總報酬？ Ａ： 這個問題非 ! 常 ! 棒 ! - 只看配息率是門外漢的等級, 畢竟配息可能來自於本金, 所以配息率其實跟績效是沒有直接關係的。但, 負責任的經理人, 預期配息率時，與他對於這檔基金預測年報酬應該是要相當的, 不過, 這並沒有強制約定. - 看配息率加淨值浮動, 這是初階等級, 但很多人沒有注意一些細節, 特別是你要做歷史紀錄需要精準數字，例如，看當下價值的時候, 應該要確認一下幣值, 如果你用保單平台看投資型保單台幣現值, 但你的基金目前是用美元計價, 那其實要確認台幣現值的匯率是多少, 是不是換回美元做紀錄, 線圖會比較有價值? 如果直接用台幣紀錄, 那就有隱藏匯率波動的資訊, 參考價值反而較低. 若有配息, 配出來的幣值是否要轉換也是一個可討論的議題, 這部分倒是要依據當初購買的目的是什麼, 如果是比較整體的資產統計, 這金流是做債務清償, 那我會建議用台幣價值就好, 不用再折算回美元 - 除了看配息與淨值, 也把這個套利系統的債務增減狀況同時納入, 這算進階。 我個人是比較建議這樣處理．特別是以套利系統（有槓桿資金）的狀態搭建的投資部位，這樣算會是更精準，若能持續３～５年的紀錄，我認為，可以體會的資產配置心得與態度，會遠超　資本利得或其他派系的策略，對人生的布局比較有幫助。

昨天在群裡看到有人分享以下內容，心有所感，投資模式真的會影響你的家庭生活與人生。 我的同學都知道， 去年問我可不可以投資台股，我都是說『投！快投！』 今年第二季後問一樣的問題，我會很明顯的勸把台股部分獲利了解，然後把資產布局在７折房上面。 如果你照做，我相信你現在是樂得看戲。 如果這幾天台股歷史高點大幅回檔，你是在問：「怎麼辦？」的人，比較嚴重的問題並不是無法再從股票獲利（股票高低起伏不斷，總是有機會的），而是你有嚴重的生存壓力並沒有先被處理掉。 ▍四貸同堂：一場正在上演的財務恐怖片 近期新聞常常提到這個，什麼是「四貸同堂」？就是同時用房貸、信貸、車貸、加上股票融資／保單質借，全部壓進股市。也有六貸之說，則是增加卡友貸與民間融資（利率條件最差的兩項）。 市場暢旺的時候，積極佈局是可選擇的策略，但押錯時間點，市場一翻臉連鎖反應是這樣的： 大盤暴跌 → 融資維持率跌破 130% → 券商強制斷頭 → 現金流斷裂 → 房貸、信貸、車貸繳不出來 → 銀行催收 → 房子被查封拍賣 股房雙殺。一夕之間，多樣債務同時引爆。 最可怕的不是虧錢——是你連選擇的權利都沒有了。被斷頭的時候，不是你決定要不要賣，是市場替你決定。 更別說，金管會已經在研議「跨業授信聯防機制」，未來銀行跟券商會共享你的多重貸款資訊。也就是說，開滿四貸的人，連後續借錢週轉的機會都會被鎖死。 ▍同一個大跌，另一種人的活法 同一個市場崩跌，有一群人完全不慌。班克這５年來不斷在倡導的『越貸越有錢』核心觀念，只要完成第一輪的目標，生存壓力直接被解離，配置的部位大跌也不會金流斷鏈。這樣的人即使名義上在職，靈魂也已退休了。 核心邏輯很簡單： • 薪水只用來 cover 基本開銷，等於自帶「每月登入獎勵」 • 資產在市場裡安靜複利，不靠它吃飯 • 股市震盪？不用賤賣，因為生活費根本不從股市提領 不是不在乎錢，而是生存壓力已經不存在了。 當大盤跌 500、1000 點的時候，打開自選股看一眼就可以關掉，然後繼續喝咖啡。老闆在會議室發飆，表面神情凝重是要配合表演，心裡想的是已經穩妥的套利系統的複利回報率。 這是一種把財務主導權拿回來的狀態。投資是否讓自己人生的選擇變多？這是班克一直在提醒，真正該驗收的投資目標！ ▍班克的觀點：差別不在口袋深淺，在結構 四貸同堂 vs. 越貸越有錢，這兩種人的差距不是「誰比較有錢」或『誰借的比較多』，而是「誰先把結構搞對」。 班克推廣的「越貸越有錢」，不是教你瘋狂借錢壓進股市，我們的資產整理路徑，分成三輪： 🔹 第一輪：粗壯每月正金流 讓月收入 > 月支出，且有餘裕。 這一步沒做好，後面全部白搭——四貸同堂就是跳過這步直接衝的下場。 🔹 第二輪：資產穩健成長 生存壓力解決了，才有資格談成長。 價值投資的部位班克主張偏向真實的風險分散模式（很多人自以為投資有分散風險，其實是同一個芳顯得不同商品而已），但即使大量壓在台股，只要第一輪友做好，遇上台股大跌時你才能像我上面提到的那樣：大跌不需賣、震盪不用慌。 🔹 第三輪：傳承、稅務與自我實現 對班克自己來說，資產到最後，都是要用在下一代的身上，所以我把上兩輪做好了，就開始進行澳洲移民與子女留學的準備，買澳洲房產、與澳洲朋友成立澳洲的公司準備做事業等，去實現自己心中編織的未來，資產在更多一些，則會開始考慮稅務的問題或其他考量。 ▍所以，問題是「台股會跌到哪」嗎？ 真正的問題應該是：如果明天再跌 1,000 點，你的生活會不會受影響？ 四貸同堂的人，答案是：「會，而且可能連房子都保不住。」 『越貸越有錢』的執行者，答案是：「不會，薪水照領，資產照放。」 差別不在誰比誰有錢。 而是誰先解決了生存，才去追求成長。 投資不要比膽子大、槓桿開得高。 投資是先活下來，再活得好。 如果你是中產的朋友，記住，投資路上只要不跌倒，你一定能好好退休！ 用對結構，人生就不會被錢卡住。 --- ⚠️ 本文為財商教育觀點分享，不構成投資建議。投資涉及風險，請依自身狀況審慎評估。

根據 Knight Frank《2026 年財富展望》報告，台灣富豪正大舉跨海掃樓——去年上半年東京新建公寓的外國買家中，台灣人占了將近三分之二，交易量暴增 82%。如果你站在資產配置的角度來看，富豪在海外置產的邏輯非常明確且直接。 ▍為什麼他們往外走？三個結構性原因： ① 分散風險 雞蛋不能放同一個籃子。當地緣政治的不確定性提高，把資金分散到不同國家的不動產，是富豪最直覺的避險動作。Knight Frank 報告也指出，商用不動產已經連續四年成為私人資本的最大投資標的。 ② 利差套利 日圓持續疲軟，台幣換日圓等於天然折扣。皇翔建設以 140 億標下新加坡住宅土地，寶佳斥資 2.5 億美元買下澳洲昆士蘭複合資產，這些都是算過的。 ③ 財富承傳 對超高淨值家族來說，海外不動產不只是投資，更是下一代的跳板。家族辦公室全球已超過 10,000 家，投資目光轉向資料中心、學生公寓、物流中心、醫療房產——這些是有「長期現金流」的資產。 ▍台灣的財富實力，數字會說話 亞太地區 2026 年超高淨值人士（資產超過 3,000 萬美元）已達 272,530 人，占全球 31%，億萬富翁 1,116 人，比北美還多。台灣預計到 2031 年將有 9,174 位超高淨值人士，成長率 20.1%，排名亞太第 11。而印尼（+82%）、越南（+59%）、澳洲（+60%）這些新興市場正在以兩倍以上的速度追趕——資金的流向，就是趨勢的方向。 ▍我們該有的啟示 資產配置的好處不是100億資產才有用，真正的重點是要用對結構，讓資金分散風險的同時還能產生現金流。當富豪們用不動產跨國布局時，一般人也可以用投資型保單、基金配置、甚至信貸槓桿，來實現同樣的邏輯——分散、套利、現金流。差別不在口袋深淺，在於你有沒有人幫你算這筆帳。 --- ⚠️ 本文引用 Knight Frank《2026 年財富展望》報告數據，不構成投資建議。

我之前有針對這個問題做了： 『六都預售屋交屋量 vs 買賣轉移棟數』以及 『六都預售屋交屋量 vs 預售屋解約案件數』 的數據比對，其實已經能看出目前房市脈絡在建商的努力下是呈現 *穩定去化中 的樣態，其實，只要繼續穩定下去，房市就是軟著陸，軟著陸就是區段修正不會跌價，也是政府、銀行、企業與所有持有房產者的期望。 台灣房價高？對，超高！所以想辦法漲薪資好？還是讓房價打對折才是對台灣的經濟好？這是大哉問，大家可以多交流。 我們回到這個新聞，我引用文中說明做科普： - 建物第一次登記是什麼？ 建物第一次登記又稱保存登記，一般是指新建案完工、取得使照後，由建商辦理的整批產權登記。如果房子已在預售時售出，建商會在登記之後，過戶給消費者，並計入買賣移轉棟數。如果預售時沒賣掉，就留在建商名下。 建物第一次登記會被視為潛在賣壓，原因有二： 一是建案完工第一次登記後，開始有稅負問題，如果預售沒賣掉，建商通常會在登記之後加快銷售動作，以減少支出，如此不僅讓成屋待售量會增加，由於常有建商會讓利出售，也對成屋市場形成價格下修壓力。 第二，一般預售屋，或多或少都有投資買盤。過去投資客會以換約方式，在預售期間轉手。現在法律規定預售屋不能轉售，因此若需變現，多會在完工交屋，也就是第一次登記之後釋出，如此將導致市場出現大量待售物件。 以上，科普結束。 所以觀察『建物第一次登記量』為25年來新高，一定會聯想到是否賣壓過強，進而導致房價崩盤？ 我個人覺得，會這樣想，可能不了解建商的商模，對建商而言，真正有壓力的，其實不是那些已經蓋好的房子。 最近很多新聞都在講「交屋潮來了，房價是不是要跌了？」，如果只看標題，你很容易以為建商快倒了、投資客要大量拋售了。 但我之前做過分析的圖表來看，新案僅是去化速度正在變慢。兩者雖然都跟房子有關，但完全是不同的概念。 - 第一件事：交屋潮，其實大多數房子早就賣掉了。 現在大量交屋的建案，大多是2023、2024年預售市場最瘋狂時推出的案子。所以今天交屋，只是把兩、三年前已經賣掉的房子交給買方而已。所以近期建商在努力的，是儘量讓客戶『不違約』，除了直接放棄的客戶之外，建商之前賺得盆滿缽滿，剩餘的客戶只要給予接續的優付方案，馬上就能救下一批即將違約的買家，數字上是不是就漂亮很多？協助轉賣只是基本款。 所以違約災情嚴重的地方大多產生在　興Ｏ發　的典型建案，以投資為主、小坪數、超多戶數的建案，這類建案除了地點之外沒有其他自住需求能符合所以自住客接盤可能性低，市況不好的時候其他投資客也不可能接盤，當初一窩蜂來買也是靠高額介紹費吸引財商老師帶自己的學員一批一批的去買。（我在不動產投資領域也混十幾年了，多勸一句，任何資產購置請諸位都要謹慎思考周全啊！） 因此， 交屋增加，其實不代表建商手上的庫存突然變多。 - 第二件事：跟股票不同，房產投資客不會立刻賣。 長產投資靠幾年前獲利模式早就開始轉變，因為『房地合一稅』，所以都會預設持有5年以上，所以投資客不會拋出，而自住客就是會住也不會賣，因此，建商的房子交屋後，就等於完成消化，房子不會又吐出來給市場反芻（噁）。 加上現在銀行放款，在財力上的審核比十幾二十年前嚴格，所以房產持有者大多有本事不賣也不會倒帳，目前市場才會看到的都是『惜售』，不是『恐慌拋售』。 - 第三件事：真正有壓力的不是交屋的建商。 現在正在賣的新建案。根據市場統計「全台待售新案」，已經從2024年的13萬戶，一路增加到超過20萬戶。新案賣得愈來愈慢，建商資金開始被卡住。如果是大建商，資金週轉能量強，不怕；如果是中小型建商，他現在面臨的就真的是企業的生存戰了。 - 第四件事：真正的價格修正，其實早就開始了。 建商的降價規則，不是靠降低合約價，降低合約價如何像已經成交的其他住戶交代？對已成交客戶來說，建商實質降價的行為等同殺他父母一般無良，這建商以後也不用賣房了，所以比較常見的，是把要降價的購屋資金用在其他地方上，例如： 送裝潢 送家電 幫你付管理費 彈性付款 公司補貼貸款利息 等，這些都算是降價的型態，只是沒有直接寫在價格上而已。 這是實價登錄上看不出來的。（我之前說過，實價登錄有諸多資料不足的弊端） - 第五件事：補充，建商真正擔心的不是價格，是時間。 房子放著每天都要付： 土地利息 建築融資 人事成本 管銷費用 等，如果一直賣不掉，就會開始侵蝕現金流，這對中小型建商影響尤為深沉。 這也是為什麼未來如果央行沒有鬆綁，市場讓利的幅度有可能會愈來愈大。除非建商又出新的銷售花招去化。 - 個人小結 我認為，真正決定房價的，一直都是資金。（股市也一樣） 現在的市場，是『資金流動速度變慢』。 央行限貸後，房貸需求大增銀行額度相對有限，買方貸不到錢交易自然放慢。所以目前看到的是『成交量先縮』，然後議價空間慢慢放大，最後才會反映到價格。

- 真不好意思，這個問題算是我主要推廣業務，所以文內我只是整理我的觀察，並沒有鼓勵任何行為與建議方針，請閱讀者資產配置或在債務管理前自行拿捏。 報導中， 『截至今年5月底，全體銀行總放款較去年6月底增加6.26兆元，其中不動產貸款增加1.3兆元，其他放款則增加4.96兆元，增額明顯高於不動產授信。其中，個人理財周轉金貸款近11個月大增1.74兆元，對證券、期貨及金融輔助業放款也增加0.13兆元，顯示銀行新增放款有相當比重流向與股市相關的資金需求。』 - 央行公布的「其他放款」並沒有再細分統計，因此若有非央行內部人員宣稱知道「其他放款中有多少是股票質借、多少是理財型房貸」，其實都算是推估，不能說是官方統計。所以，我們也來利用中央銀行、金管會、銀行法說會及銀行授信實務來推估一下，把它拆得相當接近真實情況。 一、先了解一下近三年「其他放款」增加的原因 1. 2024（信用管制前） 當時房貸仍快速增加，其他放款也同步增加。當時大約可歸納購置住宅貸款（增長最高）、建築貸款（高）、其他放款（略高） 2. 2024 Q4 央行第七波信用管制開始，出現房貸增速下降但是其他放款反而增加。央行在多次新聞稿中也提到，銀行放款成長來源逐漸由房貸轉向其他用途。 3. 2025～2026 銀行開始出現「房貸額度不足」，因此很多案件開始改做：周轉金、理財型房貸、信貸、增貸，因此其他放款成長速度開始快於住宅貸款。這也是目前市場最值得注意的地方。 二、其中有多少來自個人理財周轉金？ 依照各方報導從各大銀行房貸部門、法說會及授信主管公開說法，可以合理推估『個人理財周轉金』已經是其他放款最大的單一來源。 這也合理，房貸商品中以購置房貸、房屋增貸、理財型房貸這三項為主，現在購置房貸被央行限縮，所以銀行的生意就只能轉向改推『個人理財周轉金』，尤其房屋二順位、房屋增貸、房屋周轉金等，幾乎全部歸在這裡。 依銀行授信市場普遍的推估，約三到四成左右的新增其他放款，都可能集中在個人理財周轉金。 三、有多少資金是限貸後轉向其他方案？ 若依市場估計： 2025年以後新增的其他放款，約有二至三成具有「房貸替代性」。 拿去補頭期款、補成數、裝潢、稅費、交屋資金等，這些都不是正式房貸。當然，依據資金來源，在使用上央行有些限制，實務上大家怎麼做這邊不說明。 四、哪些用途其實跟房地產高度相關？ 第一類：理財型房貸（高度相關） 隨借隨還、以日計息、不動用不計息，還款最有彈性的房貸商品，但缺點是可貸成數略低於本息攤還類房貸商品。 例如： 房屋價值：2000萬 貸款：800萬 增貸：600萬（正常財力條件預設約鑑價７成） 用途：股票　基金　投資　周轉 統計：不是購屋貸款。 屬其他放款。 第二類：個人理財周轉金（高度相關） 現在幾乎變成房貸的兄弟產品。 例如： 購屋缺：200萬 銀行：不能提高房貸。 改成：理財周轉金。（由各行庫自行評估，不是每個人都可以申請） 屬其他放款。 第三類：裝潢貸款 例如： 交屋後：300萬裝潢。不是房貸。（通常與購屋貸款同時辦理） 屬其他放款。 第四類：交屋資金 例如：預售屋。 房貸：800萬。 還缺：150萬。 銀行：做信貸或房信貸。 屬其他放款。 第五類：土地增貸 不少地主：土地抵押。 拿資金：投資。 屬其他放款。 第六類：股票質借 近兩年非常熱門。 尤其：AI股、各類ETF、股票質借快速增加。 也不是房貸，屬其他放款。 五、我覺得值得注意的觀察 如果把2025年的放款市場拆開，『其他放款』中與房貸相關度高低的項目分類： - 高：個人理財周轉金、房屋增貸／理財型房貸、裝潢貸款、交屋周轉金 - 中：信用貸款 - 低：股票質押借款、基金／保單質借、中小企業週轉金 個人小結： 央行限制的是「房貸」，但不是「以房屋作為擔保取得資金」。因此，市場實際上出現了資金重新配置。所以聰明的投資人，應該都趁這幾年在調貸款體質。 目前市場的流向很可能往正式購屋貸款成長趨緩，同時房屋增貸、理財型周轉金、信用貸款等「其他放款」比重上升的方向走去。 雖然「其他放款」增加很多，不代表所有新增的「其他放款」都流入房地產，但其中相當一部分確實具有房貸替代或房地產相關融資的性質，也是近兩年觀察銀行授信結構時最值得持續追蹤的變化。