6/15(日)成交上河園2房車 · 百萬房仲學苑

6/15(日)成交上河園2房車

5/22程小姐在「天空之邑」社區的櫃台看到我的名片，跟我加LINE聯絡說要看房，她的預算最高1300萬，目前兩夫妻在三重租房子，沒打算生小孩，因姊姊住「天空之邑」，所以也想找天空之邑，但目前沒有合適的物件，所以程小姐自己在591看了「神采飛洋」及「勤樸天悅」的1200萬以下的物件，請我安排帶看。

5/23我安排「神采飛洋」總價1000多萬，但格局不喜歡。我手上有一間「上河園」兩房車，開價1438萬，室內有14坪，主臥非常大，又挑高3米4，主推給程小姐，雖然高出預算，他們也拒絕，也因為沒有其他物件可讓他們選擇，我又再次推「上河園」請他們一定要來看看這間，不喜歡就放棄，主要也是因為接案人很想賣加上這間可能可以談到1300萬以下。

5/24當天下超大雨，我們是約晚上七點，下午時，我再次跟程小姐確認，雨那麼大，他們有要來嗎？幸好，他們要來，我冒著大雨前往帶看。當天，他們夫妻+姊姊+姊夫一起來看，從四個人眼神可看出是喜歡的，看得非常仔細，甚至還跟屋主借梯子檢查維修孔。因程小姐和先生是做油漆的，他們發現陽台上方的屋頂疑似漏水，但屋主認為是油漆沒刷好的關係，不覺得是漏水。當下有請接案人去了解，結束後，程小姐有問，要找一天白天來看採光，當天晚上又問我，這間屋主是第幾手持有的。

5/31下午兩點覆看，這次一樣姊姊+姊夫再加上二姊也來，一共5人，但我發現程小姐今天表情不太好，感覺跟老公吵架，所以我不太敢跟她說話，我都跟先生和大姊說話，今天看更久，他們真的很喜歡這間，每個角落幾乎可用自己要住的標準來檢查，例如，問屋主曬衣一次曬幾件會乾？主臥窗廉拉起來，門也關上，看透光性、浴室的洗手台轉到熱水的地方，看多久才會熱等等，後來屋主帶我們到頂樓曬被區，我趁機問程小姐，等下有空來店裡看產調嗎？我解說給你們聽，她說可以丫！這邊也待了10分鐘，又到停車場看車位、倒垃圾地方，又到大廳公佈欄，看到裝潢施工規則，程小姐請我問一下能不能拿到細則，他們一群人又走到裡面領包裏的地方，跟祕書大聊起來，約有15分鐘，祕書也帶我們去參觀公設，最後終於帶看完了，花了2小時！我請他們等等來公司看產調，也跟老曾說，請求支援！

因為他們第一次買房，也好不容易有了一些自備款+跟家人借一些錢，所以產調看得非常仔細，也問到如果是「夫妻共同持有」跟買一個人，有何差別？我馬上請老曾支援，不過，他們最在意的還是陽台上方的漏水部分，店長也出來跟他們解釋民法上的「瑕疵擔保責任」，最後，他們斡旋問我要出多少，我說之前有人口頭出1100萬，但屋主不理他，後來他們決定出1200萬，斡旋期間為2星期，我答應他們，這段期間去問漏水部分和買方貸款成數。

當天晚上，他們還是決定要「共同持有」並附上夫妻1年收支，我請代書送銀行評估，因為他們沒報稅，所以得有保人(二姊可當保人)，最後，銀行評估+保人可貸8成是沒問題的。

6/7銀行這邊確定有三間都可貸到8成，另外屋主這邊要現況交屋，我也老實跟程小姐說，也做好最壞打算，轉案或是放棄，但我目前沒有備案可給她。

6/8明確跟她說，如果要談這間，必須改斡旋加價，看屋主願不願意出來，因為他們預算真的就1300萬，我當初確實跟他們說1300以下可能可成交，他們才看這間的，他們也一直跟我強調這點，我對他們很抱歉，只好說，屋主又反彈！幸好，他們能接受現況交屋(表示他們真的喜歡這間)。他們考慮好後，決定出1250萬來談。

6/12收到1250萬斡旋，也預告落差有點大，但我們願意去努力

6/15下午一點見面談，先跟程小姐他們聊天，說明接案人目前還在努力跟屋主溝通，店長也上來幫我，聊社區、行情、目前市況等等。我們跟程小姐說，屋主這邊想法還是一樣，你們是否能加價，跟屋主這邊能有個平衡點，他們討論後，加到1280萬(我也知道他們預算真的只有1300萬，我能理解)，店長提議，要不要一次就加到底，我們去跟屋主談，先生想了非常久，我跟先生說：同學~~~你也出個聲，1300萬，我幫你去做最後努力，好不好！最後當然有出到1300萬，我也想說穩了！應該可成了(店長跟我說，屋主降到1250實拿)，沒想到店長上來，拿了一張契變，屋主寫1312萬，我當下傻了(以為1312實拿，我是不是又拿不到服務費了)因為我的客人真的只能出到1300萬，我讓他們討論一下，他們請我上去，跟我說，他們真的只能1300萬，多出來的12萬，能不能從服務費扣？我說這個我去問主管，店長跟我說，叫我去跟買方講，不然各退一步，1306萬好不好？沒想到他們竟然說…我真聰明，就這樣談定了！

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1.從這個案件我學到，如果案件不明朗，要有備案讓買方選擇。

2.沒到最後一刻，不要輕易放棄，這中間一度覺得應該談不成會轉案，誰知屋主會降價，買方會加價

3.因買方身份屬於比較一般人，年紀跟我差不多，所以過程中，我比較能自在的跟他們聊天，他們也願意信任我

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